１．住宅ローンと財産分与

婚姻後に不動産を購入し、住宅ローンをまだ抱えている状態で離婚する場合、どうすればよいのでしょうか。

まず、①不動産の価値と、②住宅ローンの残債務を調べます。
不動産の価値は、複数の不動産業者に依頼して査定してもらうと参考になります。

不動産の価値＞住宅ローンの残債務

の場合には、①－②が財産分与の対象となる額になります。
これに対して、

不動産の価値＜住宅ローンの残債務

の場合（オーバーローン）には、①－②はマイナスとなりますので、不動産については財産分与の対象となるものがないことになります。

ただし、不動産以外にも財産があれば、これらも含めて計算し、プラスになれば、そのプラス分が財産分与の対象となります。
つまり、財産全体を合計してプラスであれば財産分与の対象となりますが、マイナスの場合は財産分与の対象となるものがないということになるのです。
例えば、不動産の価値が２０００万円、住宅ローンの残債務が２５００万円の場合、オーバーローン状態ですので、他に財産が無ければ、財産分与の対象となるものはありません。
しかし、この他に預貯金が１０００万円あった場合、
２０００万円－２５００万円＋１０００万円＝５００万円
となり、この２分の１（２５０万円）を財産分与として請求するということになります。

２．債務者の変更

たとえば、夫が住宅ローンの債務者だが、妻と子どもがそのまま自宅に住み続けたい場合、夫婦間での話合いで、住宅ローンの残債務は妻が負担することとし、妻が不動産の所有権者となることで合意するということも考えられます。
しかし、夫婦間での合意はともかく、対外的には、貸主である金融機関にとって、債務者は夫です。その債務者を変更するには、金融機関の承諾が必要ですが、金融機関が承諾するかどうかはなかなか難しいところです。金融機関としては、もともと債務者であった夫の職業、支払能力などの信用調査を十分にしたうえで、貸し出しをしているので、その債務者を変更することには容易には応じてくれません。それゆえ、まずは、金融機関に相談したうえで、可能な方法を検討していくほかありません。
当該金融機関が債務者の変更を承諾しない場合でも、残債務の金額によっては、親族や他の金融機関で、妻が借り入れをし、当該金融機関に残債務を一括弁済するという方法もあり得ます。
いずれにせよ、金融機関も含めた話し合いが必要であり、メリットデメリットも含め、慎重に検討する必要があります。

３．連帯債務者・連帯保証人

夫婦が一緒に債務者として借りている連帯債務のケース、一方が主債務者、他方が連帯保証人となっているケースなどもあります。またペアローンも組んでいて、お互いに相手方の債務の連帯保証人になっているというケースもあります。
このようなケースで、離婚する際、自宅をどちらかが維持し、住宅ローンを引き続き支払っていきたいが、他方は、離婚して他人になるのですから、連帯債務者や連帯保証人からは外れたいという場合があります。
しかし、これも金融機関次第であり、事情を説明してどのような方法があるか相談してみるしかありません。十分に支払能力がある人物を新たに連帯保証人として用意するなどすれば応じてもらえる可能性もありますが、いずれにせよ、容易に認められるわけではありませんので、よく話し合いをし、慎重に検討することが求められます。